Apport et limites de financement : ce que le règlement CSSF 20-08 impose

Cette page complète notre guide du prêt immobilier au Luxembourg sur un point qui conditionne tout le projet : le montant que vous devez apporter vous-même. Depuis le 1er janvier 2021, un règlement de la CSSF fixe une limite maximale au rapport entre le prêt et la valeur du bien, appelée « rapport LTV » (loan-to-value). La banque ne peut pas la dépasser, même si elle le souhaite.

Que dit le règlement CSSF n° 20-08 ?

Le règlement CSSF n° 20-08 du 3 décembre 2020 fixe des conditions pour l'octroi de crédits relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel situés au Luxembourg. Il a été pris sur recommandation du Comité du risque systémique du 9 novembre 2020, qui estimait nécessaire de limiter l'endettement excessif des ménages face à la hausse des prix immobiliers et des emprunts hypothécaires.

Ses principaux points, selon le texte coordonné publié par la CSSF :

• il s'adresse aux « établissements prêteurs » : établissements de crédit, entreprises d'assurances et professionnels effectuant des opérations de prêt ;
• il vise les contrats de crédit relatifs à des biens résidentiels situés au Luxembourg, y compris le rachat de tels contrats, conclus à partir du 1er janvier 2021 ;
• il s'applique aux crédits accordés à des personnes physiques, directement ou par le biais de structures comme des sociétés civiles ;
• les terrains pouvant accueillir une construction résidentielle et les biens destinés à la location sont inclus.

Le rapport LTV se calcule en divisant la somme de tous les prêts garantis concernant le bien (L) par la valeur du bien au moment du montage du crédit (V).

Quelles limites s'appliquent selon votre situation ?

Le règlement distingue trois catégories d'emprunteurs. Au 7 octobre 2026, les limites en vigueur sont les suivantes.

La marge de flexibilité est un quota laissé à chaque prêteur, calculé sur sa production annuelle : ce n'est pas un droit pour l'emprunteur. Un prêteur qui a déjà utilisé son quota peut donc refuser de dépasser 90 % pour une résidence principale, même pour un bon dossier.

Qui est considéré comme primo-acquéreur ?

L'annexe du règlement définit le primo-acquéreur comme « un emprunteur auquel aucun crédit immobilier résidentiel n’a été octroyé auparavant ». Les questions/réponses techniques de la CSSF précisent plusieurs cas :

• en cas d'emprunt à plusieurs, tous les emprunteurs doivent être primo-acquéreurs pour que le crédit relève de cette catégorie ;
• des personnes séparées qui ont possédé un bien ensemble et l'ont vendu ne sont plus primo-acquéreurs pour un nouvel achat, pas plus que le partenaire qui a été désintéressé ;
• en cas de rachat du crédit par une autre banque, l'emprunteur garde sa catégorie d'origine.

Les mêmes questions/réponses indiquent que les mesures s'appliquent au moment de l'octroi : si vous quittez plus tard votre résidence principale pour la louer, le crédit n'est pas reclassé.

Comment la valeur du bien est-elle retenue ?

C'est un point souvent sous-estimé. Selon le règlement, la valeur du bien est « la plus faible des valeurs entre (i) la valeur de la transaction d’achat et (ii) la valeur évaluée par un expert indépendant externe ou interne ». Si l'expertise de la banque est inférieure au prix convenu, c'est elle qui sert de base, et votre apport minimum augmente d'autant.

Les questions/réponses techniques de la CSSF apportent d'autres précisions :

• Travaux de rénovation : des travaux importants liés à l'achat peuvent être pris en compte s'ils sont achevés dans un délai raisonnable, de l'ordre de 18 mois, et ne peuvent pas augmenter la valeur retenue de plus de 80 % de leur coût.
• Achat sur plan (VEFA) : la valeur correspond au prix du projet convenu dans l'acte notarié.
• Autres garanties : la valeur d'un autre bien ou d'un portefeuille de titres donné en garantie n'entre pas dans le calcul de V.

Les assouplissements temporaires sont-ils encore en vigueur ?

Non, d'après les documents publiés par la CSSF. Le règlement CSSF n° 24-04 du 21 mai 2024 avait introduit des adaptations temporaires, prolongées par le règlement CSSF n° 24-10 du 30 décembre 2024. Ce dernier permettait notamment aux prêteurs d'accorder des crédits destinés à la location jusqu'à 95 % de LTV, dans la limite de 10 % de leur production annuelle de cette catégorie. Le texte coordonné précise que le règlement n° 24-10 était d'application jusqu'au 30 juin 2025, date après laquelle il expirait automatiquement en l'absence de décision de prolongation. La CSSF l'a archivé le 1er juillet 2025 et le signale comme obsolète, et ses questions/réponses techniques dans leur version du 9 mars 2026 n'indiquent plus aucune marge de flexibilité pour les biens destinés à la location.

La garantie de l'État peut-elle compter comme apport ?

Oui, temporairement. Selon les questions/réponses techniques de la CSSF (version du 9 mars 2026), jusqu'au 31 mars 2027, le montant de la garantie de l'État peut être considéré comme des fonds propres pour le calcul du rapport LTV, uniquement pour des crédits dont la limite initiale ne dépasse pas 100 %. Ce montant est alors déduit de L. Les conditions d'accès à la garantie de l'État, qui dépendent notamment de vos revenus et d'une épargne régulière, sont détaillées sur Guichet.lu.

Et si vous vendez votre logement actuel pour en acheter un autre ?

Le prêt relais reste compatible avec le règlement, selon la CSSF. Il faut alors respecter deux rapports à l'octroi : un LTV global, qui additionne les prêts et les valeurs des deux biens, et un LTV final attendu, calculé sur le nouveau bien une fois le produit de la vente apporté. En principe, un prêt relais ne dépasse pas 18 mois et n'est pas renouvelable, avec jusqu'à 24 mois pour une construction neuve.

Concrètement, combien faut-il apporter ?

Le règlement fixe un minimum sur la valeur du bien. Mais V ne comprend que la valeur de la transaction ou l'estimation de l'expert : les droits d'enregistrement et de transcription (7 % du prix au taux normal, selon Guichet.lu, avant un éventuel Bëllegen Akt pour une résidence personnelle), les frais de notaire et de dossier s'ajoutent. Si ces frais sont financés par un prêt garanti par le bien, ce prêt entre dans L, puisque L comprend tous les prêts garantis concernant le bien.

Pour savoir quelle mensualité ces montants représentent pour votre budget, utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt.

Ces limites concernent-elles les frontaliers ?

Le règlement porte sur les biens immobiliers résidentiels situés sur le territoire du Luxembourg. Un frontalier qui achète au Luxembourg y est soumis comme un résident. Un achat en France, en Belgique ou en Allemagne relève des règles du pays du bien et de la banque, que ce règlement ne couvre pas.

Pour replacer l'apport dans l'ensemble de vos options de financement, consultez aussi notre guide du crédit aux particuliers.